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Varanda pode facilitar venda ou locação
28/02/18


Antes, elas eram só o espaço do descanso para dias quentes e da churrasqueira. Então veio a pia, a mesa de jantar, o frigobar e, em alguns casos, até TV. Removeram as portas, nivelaram o piso, e a varanda se tornou uma extensão da sala. Hoje, construtoras já preparam o espaço para integrá-lo ao resto do apartamento desde a concepção do projeto. Mas se por um lado a ascensão das varandas gourmet pode ajudar a vender mais fácil o imóvel, ela também criou problemas de convivência: moradores passaram a usar a área para eventos de pequeno porte e incomodam os vizinhos.

Atualmente, há incorporadoras que já evitam colocar vigas na área da porta que separa sala e varanda, para facilitar a unificação de ambas. Além disso, o espaço gourmet integrado à área social costuma valorizar o preço do imóvel e despertar mais interesse não só na hora da venda, mas também para locar. O acréscimo no valor do negócio varia de acordo com o tamanho do terraço e da área interna.

Imóveis com essa característica costumam ser ao menos 10% mais caros, dependendo da situação, segundo o especialista em Direito Imobiliário Rodrigo Iaquinta. “Em um apartamento de 30 metros quadrados e uma área gourmet de 10 m², por exemplo, isso com certeza vai afetar mais no valor do que em um apartamento que já é grande, com uma varanda também grande”, afirma.

No entanto, a diretora comercial da corretora Coelho da Fonseca, Fátima Rodrigues, faz uma análise um pouco diferente. “A varanda gourmet traz mais velocidade à venda dentro do empreendimento, mas em termos do valor financeiro não há muita diferença”, diz.

Cuidados. Conforto, iluminação natural e melhor aproveitamento do espaço, somados à tendência de livings cada vez menores, são citados como as maiores vantagens da empreitada, mas é preciso estar atento à estrutura do prédio e à incidência de sol no vidro fechado. Entre as maiores preocupações dos moradores, está o risco de a churrasqueira levar fumaça à sala e aos quartos, o que requer um bom sistema de exaustão para não se tornar um problema.

“Acredito que ela (varanda gourmet) integra as pessoas de uma forma informal, e dá uma sensação de bem estar, como uma casa, porque a abertura para a incidência luz é maior do que uma janela convencional”, diz a arquiteta Bárbara Dundes.

“Dependendo de qual for a face do prédio em que a varanda está, ela pode virar uma estufa quando se faz o envidraçamento, e o morador tem de colocar uma tela solar ou até pensar em um ar condicionado. É muito importante pensar no ‘caminho de sol’, para não precisar investir tanto.”

Antes de reformar seu apartamento, há dois anos, a dermatologista Rafaela Leal, de 36 anos, procurou se inspirar em projetos de outros moradores do prédio. Quando viu exemplos de quem manteve a porta de correr para separar o terraço, não gostou. Com uma área total de 100 m² no imóvel, dos quais cerca de metade estão no living, ela optou por integrar varanda, sala, copa e cozinha.

Assim, conseguiu instalar um sofá maior, que ocupa parte da área da antiga sacada, e abriu espaço para uma mesa de jantar que comporta até oito lugares.

Uma das principais preocupações era isolar o maquinário do ar condicionado, que precisa ficar em contato uma área externa para funcionar. A peça acabou escondida atrás do móvel da TV, de forma praticamente imperceptível para quem está na sala.

“A ideia é realmente ficar muito integrado. Se você entrar em dois apartamentos com a mesma planta, você pode perceber que a sala fica muito maior (com a varanda gourmet), parece que é outro apartamento”, alega o arquiteto Felipe Luciano, do escritório Estudio FCK, responsável pelo projeto.

Para Rafaela, a obra também acabou valorizando a vista do 17º andar, de onde se vê uma das regiões mais arborizadas do Campo Belo. “É o ambiente em que eu mais gosto de ficar”, conta. Como não costuma receber mais muitos amigos de uma vez, ela diz que nunca teve problemas com reclamações de barulho. “Fechamos o vidro e ficamos no nosso cantinho, às vezes colocamos uma música e, lógico, depois das 22 horas nós abaixamos o volume.”

Síndicos de condomínio dizem que o problema é recorrente. Muitas vezes, os proprietários escolhem a varanda gourmet para fazer festas, com casos até de música ao vivo e videokê no local. Síndicos dizem que a frequência de notificações e multas por barulho é maior. “Existe morador que instala uma chopeira na varanda t e fica o dia inteiro fazendo festa, instala mesa de sinuca, videokê na varanda, e por aí vai”, diz Mauro Possatto, síndico profissional responsável por 14 prédios na capital. “É muito comum ter esse tipo de problema.”

Migração. Para o advogado Wagner Costa, especializado em Direito Imobiliário e síndico profissional há cinco anos, há moradores que migram de casas para edifícios e fazem do terraço seu quintal, esquecendo de quem vive há poucos metros, nos andares abaixo e acima.

Costa é responsável por dois condomínios em São Paulo em que há grande quantidade de varandas gourmet. Ele afirma que o problema costuma gerar multas, em média, uma vez a cada dois meses, e há notificações ao menos uma vez a cada quatro semanas. “Claro que (a varanda gourmet) torna-se um fator de influência para o morador se exceder, e esquecer que tem vizinho.”

Nem todo mundo, porém, adota a integração. Com uma sacada de 40 metros quadrados à sua disposição, a arquiteta Denise Barretto resolveu manter o espaço aberto. Também optou por não instalar churrasqueira, pois queria que a área servisse mais para conversas despojadas do que para refeições. Com muitas plantas distribuídas entre cadeiras e mesas, a área está aberta para a entrada de ar fresco.

“Nós efetivamente queríamos ter tudo diferente: o piso na varanda é diferente da sala, porque eu queria uma coisa que resistisse mais às intempéries, os móveis e a ambientação é mais despojada”, diz Denise. “Num espaço aberto, há outra relação com o dia, ou com a noite, o céu e a lua, e parece que as conversas no terraço são diferente das conversas na sala.”

Fechar a área e fazer integração com a sala gera cobrança de IPTU

Na cidade de São Paulo, as regras municipais determinam que a varanda, ao menos quando não está fechada por vidros, não é considerada uma área de construção, e sim de ventilação do imóvel. A diferença na classificação incide diretamente na cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que tem seu valor definido de acordo com a área construída do imóvel. Dessa forma, o recurso da varanda gourmet serve para muitos condomínios ampliarem a área útil dos apartamentos sem aumento no valor da cobrança.

Nas sacadas em que o piso é integrado e a área fechada com vidro, no entanto, o desconto no imposto pode não se aplicar. Ao menos esse tem sido o entendimento de juízes no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), segundo o especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados, Rodrigo Iaquinta. Ele diz que a fiscalização municipal e a Justiça podem entender que houve extensão da área útil do imóvel e, dessa forma, incluir o espaço na base de cálculo do imposto.

“Hoje em dia, na cidade de São Paulo, não há um regramento específico sobre isso, mas a tendência (nos tribunais) que vemos em alguns casos é que, sim, está sendo cobrado IPTU dessas áreas com sacadas fechadas”, conta o advogado. “Há poucos fiscais, muitas áreas são fechadas pelo proprietário e não ocorre a cobrança, mas isso não quer dizer que a cobrança de IPTU a mais (pela varanda gourmet) não é feita.”

Em muitos casos, os prédios são entregues pelas construtoras com terraços abertos, sem vidro ao redor do parapeito. A reforma para fechar o espaço geralmente é feita por iniciativa dos condomínios ou dos moradores. Os próprios engenheiros da obra podem deixar recomendações que expliquem se a estrutura comporta, ou não, o envidraçamento, mas a mudança deve ser aprovada unanimidade por todos os condôminos.

“Se o apartamento não tem viga sobre a porta que separa a varanda da sala, é fácil de unificar forro e piso”, diz o arquiteto Gabriel Garbin. “Isso sugere que a construtora pensou nisso antes.”




Fonte: ESTADÃO






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